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Loudoun contempla nuevas zonas de desarrollo mientras reescribe la ordenanza de zonificación


El condado de Loudoun está sopesando la creación de varias categorías de zonificación nuevas, incluidas algunas para permitir usos mixtos y más densidad, como parte de la reescritura de su ordenanza de zonificación, una tarea pesada y poco frecuente luego de una revisión integral del plan en 2019. El período de comentarios públicos sobre la reescritura de la ordenanza de zonificación del borrador se cerrará el 18 de julio, antes de una audiencia pública de la comisión de planificación programada para el 30 de agosto. Varias organizaciones han expresado su preocupación. En representación de los desarrolladores, el capítulo de Virginia del Norte de la Asociación de Desarrollo de Bienes Raíces Comerciales, o NAIOP, cree que la reescritura hasta el momento es "demasiado prescriptiva, lo que hace que sea casi imposible lograr la aprobación del proyecto". El plan integral, un documento de planificación a gran altitud, guía las políticas a largo plazo del condado relacionadas con el uso de la tierra, la política de transporte, el desarrollo económico, la vivienda y otros temas. La ordenanza de zonificación es donde el caucho se encuentra con la carretera, la "herramienta de implementación principal" del plan integral, según el sitio web del condado. Parte de esa implementación implica renovar los distritos de zonificación del condado para reflejar los diversos "tipos de lugares", descritos como "la apariencia de los lugares, su forma y su carácter", como se describe en el nuevo plan integral. Con ese fin, el personal del condado crearía seis nuevas categorías de zonificación que actualmente no existen, además de consolidar, renombrar o eliminar gradualmente otras, según un informe del 22 de junio al Comité de Transporte y Uso de la Tierra de la junta del condado, que toca solo una parte del proceso de reescritura masiva. Una vez creados, los propietarios podrían solicitar la rezonificación de sus propiedades a una de estas nuevas categorías. Las nuevas zonas en realidad no existirán en ninguna parte, excepto en papel, a menos y hasta que los propietarios soliciten realizar el cambio.

Dos de los nuevos distritos de zonificación buscarían reflejar los tipos de lugar "Uso mixto suburbano" y "Vecindario suburbano" del plan integral, que cubren gran parte del tercio este del condado. Lo harían, respectivamente, al permitir usos residenciales y mixtos en terrenos actualmente zonificados para oficinas e industria ligera y al aumentar la densidad residencial permitida de cuatro a seis unidades por acre, especialmente para relleno, dijo un portavoz del condado en un correo electrónico.


El tipo de lugar de uso mixto suburbano, definido como "entornos compactos orientados a los peatones con oportunidades para una combinación de servicios residenciales, comerciales, de entretenimiento, culturales y recreativos", se prevé especialmente a lo largo de la Ruta 7. Miembros del Comité de Transporte y Uso del Suelo han propuesto repetidamente limitar o prohibir los centros de datos a lo largo de ese corredor, percibiendo su incompatibilidad con tal lugar. Varias categorías de zonificación nuevas apuntarían a implementar el tipo de lugar de "Transición", una franja a través del medio del condado, una especie de amortiguador entre los usos de la tierra urbana y suburbana en el este y los usos de la tierra rural en el oeste. Una nueva zona, denominada "Desarrollo planificado", no corresponde a un tipo de lugar designado, sino que serviría como una especie de categoría general o miscelánea, que podría aplicarse en cualquier parte del condado, excepto en las áreas rurales. Permitiría lo que un informe del personal llama "un enfoque excepcionalmente creativo o innovador y que de otro modo no sería posible a través de uno de los otros distritos de zonificación".Algunas zonas existentes que usan una nomenclatura similar, como el Parque de oficinas de desarrollo planificado y el Parque industrial de desarrollo planificado, se consolidarían en una nueva zona llamada "Empleo suburbano".

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